第55期 | 最高人民法院专家法官对物权法适用疑难问题的阐释十条

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最高人民法院专家法官

对物权法适用疑难问题的阐释十条

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01

1.   不动产登记簿的推定力是否可以被推翻？

在不动产物权变动的内部关系中，要充分认识到作为一种拟制事实，登记所表彰的权利并不总能反映真实不动产物权关系，异议人只要能提出证据证明登记簿上所记载的权利内容与真实权利并不相符以及其对于该不动产享有合法物权，法院应当确认异议登记人享有物权。但在外部关系中，因为不动产登记的公信力和权利推定效力的存在，致使第三人基于对登记簿的信赖与名义登记人进行交易，并办理登记，此时第三人所取得物权并非基于转让人既存的权利，而是基于法律对于善意购买人的特殊保护和对交易安全的保护。此时，并不存在能有证据推翻对不动产登记簿推定力的适用，该善意第三人对不动产享有物权的登记内容就是真实的权利状态。

相关法条：《物权法司法解释（一）》第2条

02

2.   预告登记后，不动产权利人另行处分不动产权利的行为是否有效？

未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当按照物权法第二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。预告登记后，不动产权利人与第三人签订不动产租赁合同的，预告登记权利人能够对抗租赁权。应当注意的是，这里是针对预告登记转化为本登记之后，预告登记权利人要求承租人返还不动产，承租人无权要求预告出租人继续履行合同，但可以因租赁合同存在法律上的履行不能，承租人可以主张解除合同。此时，因承租人明知道预告登记的存在，视为其明知租赁物有瑕疵，出租人的违约责任因此可以减轻或者免除。预告登记后，对依据法院的强制执行措施所产生的物权变动具有排除效力。

相关法条：《物权法司法解释（一）》第4条

03

3.   商品房预售合同中，基于预告登记产生的债权请求权是否优先于抵押权？

在实践中的商品房预售合同或者房屋买卖合同预告登记的场合，可能会出现由于资金、政策、施工等原因导致预售商品房确定不能建成或者该商品房灭失，对于预告登记权利人请求移转房屋所有权的权利转化为基于违约而产生的赔偿请求权、不当得利请求权，对于该债权请求权笔者认为不应优先于经其同意嗣后设立的抵押权所担保的债权。预告登记制度的目的在于保全以发生物权变动为目的的债权请求权的实现，而在这里，这种优先权利保障的是预告登记权利人物权变动以外的请求权的实现，其与担保物权相比，不具有优先性，其只能转化为一般债权而可能劣于其后设立的抵押权所担保的债权。

04

4.    特殊动产转让中未办理登记的受让人与转让人的债权人之间的权利何者优先？

特殊动产经合意与交付即发生物权变动，仅登记事实不发生物权变动。从衡量当事人权益角度来看，立法侧重保护经现实交付而占有特殊动产之权利人。特殊动产物权变动过程中法律仍应倾向于保护经现实交付而占有的当事人。特殊动产交易中，登记的对抗力原则上向后发生，对于机动车等特殊动产的相对人来说，在未经登记的情况下，不能对抗其后发生的交易。在司法实践中，若出现两个买受人均主张特殊动产的所有权并要求对抗时，应注重查清两个交易的先后顺序，原则上，未经登记的在先买受人不能抵抗在后买受人，即便在后买受人也没有办理登记。

相关法条：《物权法司法解释（一）》第6条

05

5.    调解书是否属于《物权法》中导致物权变动的法律文书？

首先在法律效力上，调解书与判决书、裁决书拥有同等的效力，因此调解书可以导致物权变动，但以物抵债调解书不能导致物权变动。人民调解协议经司法确认后，也具有导致物权变动的效力。

相关法条：《物权法司法解释（一）》第7条

06

6.   按份共有人优先购买权能否适用于共有份额赠与？

按份共有人的优先购买权仅适用于有偿转让的情形，在无偿转让时不适用。但是，因为共有关系的形成是基于一定的主体结合关系和人格信赖关系，在按份共有人将自己的共有份额赠与共有人之外的他人时，其他共有人不能享有优先购买权，容易引起权利人之间的纷争，致使共有关系的基础被破坏。因此，其他共有人不愿意让受赠人成为共有人的，其他共有人应当有一定的救济途径。根据我国现有规定，有一种方案可以解决，即其他共有人在此时有权请求分割共有物。即使共有人之间先前约定不得分割共有物，其他共有人也有权根据《物权法》第99条的规定，以存在“重大事由”为由请求分割共有物，该赠与的情形应当可以认定为重大事由。其他共有人不愿意让受赠人成为共有人的，共有关系已经失去了继续维持的基础，而出现共有关系难以继续维持的情形时，就可以认定存在分割共有物的“重大事由”。

07

7.   如何认定借名买房房屋的真实权利人？

实践中，法院往往区分房屋的性质而分别处理，对借名买房合同的效力问题并不采取一律使其无效的做法，而是充分考虑到了房屋的性质、当事人之间的利益平衡对该类合同作出区别处理。对于借名购买政策性经济保障住房的，因其违反了社会公共利益，应当认定借名购房合同为无效。对于因规避限购政策或信贷政策而借名买房的合同，因其只涉及合同双方当事人的利益，不影响社会公共利益，对此类合同应当认定为有效。因此，在借名人有充分的证据证明其出资购买房屋的事实时，应当认定其为房屋的真实权利人，保护其对房屋所有权人地位，确认实际的物权归属。

08

8.   夫妻婚内协议约定不动产归属情况下，如何认定该房屋的真实权利人？

夫妻之间达成的婚内财产分割协议是双方通过订立契约对采取何种夫妻财产制所作的约定，是双方协商一致对家庭财产进行内部分配的结果，在不涉及婚姻家庭以外的第三人利益的情况下，应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据。明确区分夫妻婚内财产的对内效力和对外效力，在婚姻存续期间，配偶双方之间的财产变动并不遵循物权变动的公示原则，双方可基于财产协议变动物权，但该协议仅在夫妻双方之间有效，不得对抗善意第三人。

09

9.    小产权证能否办理抵押登记，是否有效？

农民宅基地建设用房和农村集体经济组织统一建设开发的小产权房均不能上市自由流通，仅能在本集体经济组织内部转让流通，它们不具有普通商品的价值属性，故不能办理抵押登记，不论是农村房屋发证管理机关还是其他组织办理的抵押登记，均属无效行为。

根据《物权法》第184条之规定，耕地，宅基地，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。小产权房建设用地有的属于耕地，有的属于宅基地，有的属于产权不明晰的土地或者有争议的土地，总之，它们都属于没有变更成为商业用途的土地，故不能随意处置。国家房地产登记管理机关不得为其颁发合法的房产证、土地使用权证，更不能办理抵押登记。

相关法条：《物权法》第184条

10

10.    房产通过法院拍卖，能否未经抵押权人同意进行产权过户？

法院委托拍卖是合法性拍卖，只要拍卖程序合法，拍卖结果应当予以认可。拍得房产者，付清款项后，即视为取得该房产所有权，房地产登记管理机关凭人民法院出具的中标通知以及中标人付款凭证，应当为中标者办理房地产过户登记手续，并颁发新的房产证和土地使用权证。

因为法院组织的拍卖属于司法拍卖，拍卖结果具有法律效力，故无须征得抵权人同意，中标者即可取得该房产的所有权，并依法办理房产过户手续。在房产抵押中，抵押权人优先取得的是拍卖所得房款，并非该房产本身，故抵押权人无权拒绝办理过户手续，除非抵押权人发现拍卖程序违法，拍卖结果明显不合理，才可以向委托拍卖的人民法院书面提出异议，并要求司法机关予以及时更正。

责任编辑 / 高佳运

    执行编辑 / 胡逸娴

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